Buenos días, hoy vengo con un tema de actualidad bastante trillado, pero que si es cierto que cuando te pasa no sabes cómo reaccionar y cuáles son las implicaciones legales al respecto.
Es muy recurrente la duda que surge entre los usuarios y propietarios de inmuebles, ya sean viviendas, locales, etc, sobre qué hacer con la hipoteca cuando quieren dejar de tener en común una propiedad con la persona que era su pareja o socio.
La primera duda que surge en muchas ocasiones, es que no saben muy bien en qué régimen tienen la propiedad conjunta, a saber: si se trata de un condominio, proindiviso, o copropiedad, o bien de una sociedad de gananciales.
Pues fácil pregunta, ya que todo depende del estado civil que se tenía para el momento de adquirir la propiedad (solteros, casados en régimen de separación de bienes o de gananciales); ó del título de adquisición, sin importar en este caso el régimen económico-matrimonial (herencia, donación).
De acuerdo a las diferentes formas legales que se presentan tenemos:
1.- Cuando la adquisición de la propiedad inmobiliaria se ha realizado en estado de no casados entre sí, o a sabiendas de que se adquiere por cuotas, participaciones o porcentajes, claramente definidos; siendo dicha adquisición por título de compra, herencia o donación, nos encontraremos sin género de duda alguna ante un condominio, proindiviso o copropiedad. Si, por el contrario, la compra se hace en estado de casados entre sí y bajo el régimen general de gananciales, dichos inmuebles corresponderán a la sociedad de gananciales, como excepción indicar que los bienes adquiridos por uno de los cónyuges por el título de herencia ó donación, será privativo de dicho cónyuge, aunque estuviera casado en régimen de gananciales.
2.- Solteros que deciden adquirir una vivienda existe otra particularidad, y que se da con mucha frecuencia, dicha compra se basara en los respectivos porcentajes a sus aportaciones, pero si posterior contraen matrimonio en el régimen económico-matrimonial general, el de la sociedad de gananciales. La respuesta a sus dudas en el caso de querer liquidar o extinguir dicha propiedad que mantenían en común, se vuelve más complicada. Para despejarla, indicar, que dicho inmueble seguirá con el mismo régimen que el inicial de su adquisición o compra, es decir que, aún casados en régimen de gananciales, el inmueble adquirido seguirá siendo un condominio y su extinción o división entre los copropietarios seguirá las reglas de extinción del condominio o proindiviso; y ello salvo que, una vez contraído el matrimonio, y por propia voluntad del matrimonio-propietario, se hubiera hecho una aportación directa a la sociedad de gananciales.
3.- Si el bien inmueble (vivienda, local o plaza de garaje) se encuentra hipotecado? ¿cómo se divide o se adjudica esa hipoteca?
Aquí tenemos el meollo del asunto, el problema más común de las separaciones de parejas, matrimonios o incluso de socios, que compraron un inmueble mediante un préstamo hipotecario, para el momento de la liquidación de gananciales o de la extinción del condominio, se puede pactar que uno de los separados o divorciados adquiera el 100% del inmueble, pero ello no obliga a la entidad financiera acreedora, que en nada se ve afectada por los pactos que puedan establecerse entre los titulares del bien hipotecado es decir, que por mucho que uno acepte ceder su proindiviso o su parte ganancial al ex-socio o ex-pareja, la deuda hipotecaria no se ve afectada. Si el banco no acepta quitar a uno de los deudores, se pierde la propiedad del bien pero se sigue siendo deudor de la hipoteca, de manera que si el nuevo propietario al 100% del inmueble no paga el crédito hipotecario, y la deuda no se cubre con la subasta de dicho bien, el banco podrá ir contra todos los bienes presentes y futuros del no propietario pero si titular de la deuda hipotecaria. 
Para que uno deje de ser propietario y a la vez deudor hipotecario, es necesario que la entidad financiera preste su consentimiento, puesto que el cambio de deudor necesita siempre del consentimiento del acreedor. Será necesario, por tanto, que el banco apruebe un nuevo préstamo hipotecario en el que el cedente no figure como deudor (titular hipotecario). Solo así la operación es satisfactoria para ambas partes, una porque se queda el inmueble y la deuda, la otra porque cede dicho inmueble pero deja de ser deudor. dicha novación del préstamo hipotecario, siempre, habrá de formalizarse ante notario.
De lo antes expuesto espero te sirva para aclarar dudas ya sea a titulo particular o solo para tu conocimiento. Y si lo que necesitas es que te asesore en temas inmobiliarios sígueme, o de lo contrario quieres comprar o vender tu propiedad ponte en contacto con nosotros… Nos encargaremos que quedes satisfecho, visitanos en www.h15.com.
Hasta la próxima semana.
